近两年来，华夏幸福资金链断裂的消息传的沸沸扬扬，终在2020年底爆雷，华夏幸福的股票也被停牌。之所以说到华夏幸福，主要是其与本文要讨论的产业园区市场化发展模式有关。众所周知，华夏幸福以建设运营产业新城为核心业务主线，像目前的河北固安产业新城、嘉善产业新城等，都是其代表作。国务院办公厅也在印发的《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》中要求开发区由政府主导向市场主导转变，支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持。在政策的大力支持和引导下，国内产业园区市场化运营仍旧步履维艰，甚至无法形成世界级市场化产业园区运营主体，问题究竟出在哪里？本文通过对现有产业园区开发模式的解读，在分析发展趋势的情况下，浅谈几点关于产业园区市场化发展的观点，供大家探讨。

产业园区开发模式分析

园区开发的核心是开发主体，载体是土地，动力是资金，从这几个角度出发，我们认为园区的开发模式可以有多种区分方式。从开发主体角度可以分为政府主导开发和企业主导开发模式，从开发土地范围角度可以分为区域整体开发和园中园开发模式，从资金来源角度可以分为国资控股和民资控股开发模式。

（1）政府主导开发模式。该模式是指通过组建园区开发公司,由政府提供土地开发启动资金和融资担保,统一征地、统一开发。在开发过程中政府起决定性作用，开发公司只负责具体实施开发行为，国内大部分开发区都是采用该模式。

（2）企业主导开发模式。该模式是指园区的开发以企业为核心主体，政府只做政府份内的工作，企业在园区规划、开发、建设和运营过程中有着完全的自主权。这种模式也可以细分为国资控股和民资控股。国资控股模式是指在开发主体资本构成中以国有资本为主。民资控股模式是指由各级政府和民营企业合资组建园区开发公司，由该公司负责园区规划、开发、建设和运营全过程。

（3）区域整体开发模式。该模式也称产业新城模式，开发主体负责规划范围内所有土地的一级开发，配套建设各种公共设施。开发主体以园区开发为核心，并带动配套土地的开发，实现工业园区和城市发展的互动，达到互相促进的目的，形成 “园区运营+城市发展”的产业新城模式，该模式更符合中国经济发展的阶段要求。

（4）园中园开发模式。该模式中，开发主体不做一级开发，而是在园区中拿下一定面积的熟地，进行产业规划和招商，从而形成园中园，所建物业采取出租和出售混合的方式，实现企业的可持续发展。

产业园区开发的发展趋势

01

由单一向综合功能发展

回顾世界园区的发展历史不难看出，其大体经历了一个由单一功能向综合功能、由低层次向高层次的路径演变，其大致轮廓表现为：从单一的贸易功能(自由港或自由贸易区)，向工业、贸易双重功能(出口加工区)，再向具有多种功能(科技产业园区、综合开发区)不断发展完善的过程。园区在开发发展方式上实现区域经济共同发展并向机制、体制联动转变；在资本集聚方式上由单一向多元化转变；在投资环境上由重点建设向综合建设转变；在行政管理方式上由事务型管理向法制化管理转变。随着园区功能的综合化，不同类型园区之间的差异将逐渐缩小。

02

从孤立向区域化发展

随着工业园区结构与功能的不断完善，其已经有能力承接、分担主城的更多功能，与主城之间的互动及深层次的功能整合将全面展开。工业园区内部产业结构将进一步向高新产业升级，逐步从“工业型经济”向“服务型经济”转型，先进制造业、现代服务业和高新技术产业协同发展，成为真正意义上的新城区，经济实力日益强劲，人口密度不断增加，扩散辐射效应进一步增强。工业园区不仅与城市中心城区之间的融合更加紧密，而且与周边小城镇和外围组团建立了密切联系，与周边乡镇的城乡一体化趋势愈加明显。

03

多园化专业化发展

经济全球化要求园内企业需要面向国际、国内两个市场组织生产，在更大的空间范围内配置资源，这要求我国工业园区的发展需形成特色鲜明的不同产业园。目前大约60％以上的开发区正向“一区多园”模式发展。例如，上海的“一区六园”，南京的“一区三园”。许多开发区在采取“一区多园”发展模式时，还依据创业主体、产业和服务等归类，实行园区的归类建设和归类发展。

04

向行政区域转变

从我国工业园区管理体制发展历程来看，园区还有向行政区变化的趋势，即园区与行政区合并或者成为独立的行政区，这种趋势在中国现有的工业园区实践中已经有所显现。伴随着工业园区的发展，那种只注重经济发展，忽视城市其他方面建设的体制，在实际操作过程中已经不适应发展的需要了，工业园区原有的政策优势已经逐渐消逝，如今依靠的是其管理制度的优势。伴随着工业园区规模的扩大、区内人口的增加，工业园区产生了对政府社会职能的需求，只有在原有部门的基础上增设相应的管理部门才能满足这一需求。这种形式的发展使得工业园区管理体制逐渐地向一般建制政府靠拢，这种靠拢是两种体制进行资源整合，而不是向旧体制回归，即由不完整的建制趋向完整的一级政府建制转变。

05

“国”退 “民”进趋势

随着民营企业的迅猛发展，以民营企业为主体的新型民营园区应运而生，目前全国已建立数百个民营园区，标志着我国工业园区建设进入了一个新的发展阶段。民营园区是园区的一种新的构成形态，以民营科技企业为主体，以技术创新为方向，以发展民族产业为目标，按照民营机制运行和管理。民营园区在培育新兴先导产业，加速科技成果转化，积极用高新技术改造传统产业，提升产业能级，促进科技与经济结合，推动区域经济的发展等方面发挥越来越大的作用。

06

向市场化模式转型

目前大多数园区都是在各级政府的规划和扶持下建立和发展起来的，导致一些园区患上了“政策依赖症”，这一观念在政府简政放权的新形势下将会越来越不合时宜。推动更多园区由政府主导向市场主导的发展模式转变，通过制度创新、科技创新激发内生动力和竞争活力，在市场经济的竞争中实现优胜劣汰。随着我国各类要素价格的持续上升，各级园区传统的引资优势受到了较大的削弱，这充分说明园区单纯依靠廉价资源和劳动力支撑的经济发展模式终究是不可持续的。各级园区必须要建立公平开放透明的市场规则，进一步确立企业投资主体地位，继续在构建开放型经济新体制方面创新探索，积累新经验。

产业园区市场化开发核心关系问题

那么产业园区开发市场化运营，还可不可以进行呢？答案是肯定的。本人认为，在推进产业园区市场化开发过程中，需要处理好几个重要关系：

首先，要处理好政府与市场主体责任关系，园区市场化开发模式中，政府和市场双方的力量是相辅相成的，缺失任何一方都无法正常运转。但在开发过程中，必须要明确政府和市场的主体责任。比如政府主体更多的关注基础设施配套、公共资源匹配、优惠政策给予、社会事务统筹等方面，而市场主体则要注重园区优质物业打造管理、企业及产业服务、招商引资、品牌建设等方面。只有处理好政府主体和市场主体的责任关系，才能相向而行，不至于背道而驰。

其次，要处理好产城发展的关系，在园区市场化开发的过程中，要明确区域发展的重要性及定位，到底是以城市的形态展现还是以产业园区的形态展现，实际上在市场化开发初期，这个问题尤为明显。产业园区发展的最终奥义可能会是未来的“新城”，但是新城的开发建设一定不会转变成“产业园区”。这也是产业发展培育需要更长的时间，没有搞房地产开发来的方便的原因。本人认为，华夏幸福的开发思路就是没有处理好产城发展的关系，导致现在深陷困境。

第三，要处理好资产投入的关系，园区市场化开发模式中政府主体和企业主体都需要投入，但应该管理好各自资产投入的比例，这里的投入应该匹配第一条中的责任，比如政府主体更多地关注园区固定资产的投入、公共资源建设的投入以及生活配套设施的投入等，即重资产的投入。而市场主体应该明确自身的任务及特性，运用轻资产投入的方式进行园区开发运营，避免自身负债过高，继而与政府主体互相扯皮。

第四，要处理好风险担当关系，园区市场化开发模式中政府主体和市场开发主体应该是共担风险。政府资金成本小，承担的风险主要在于园区开发失败所带来的机会成本；而企业通过自有资金、项目融资和直接融资等方式筹措园区开发所需全部资金，如果失败则要承担全部投资风险，因此只有项目成功双方才能化解风险，所以双方都有极大的动力将园区开发成功。

第五，要处理好收益分配—共享关系，园区市场化开发模式中政府和市场开发收益分配模式是利益共享。园区所在地政府通过工业园区的发展，实现了税收增加、基础和公用设施建设以及城乡居民和谐发展，而企业主体则通过园区发展壮大了自身业务和实力，同时通过政府购买服务获得了收益，政府和企业获得了双赢。